경제,금융 떠먹여 주는 블로그

  분양 계약은 당첨 후 서명으로 끝나는 일이 아닙니다. 전매제한·이자부담 주체·옵션비·입주지정기간·위약 규정 같은 핵심 조항을 놓치면, 입주 직전 한 번에 수백만~수천만 원의 비용 차이가 날 수 있습니다. 이 글은 초보자도 실수 없이 따라갈 수 있도록 체크리스트 중심 으로 정리했습니다. 1️⃣ 분양 전 핵심 체크리스트 분양가 구조 : 계약금·중도금·잔금 비율과 납부 시점 확인 금융 조건 : 중도금대출 지원 여부, 이자 부담 주체(시행사/수분양자) 전매제한/거주의무 : 지역·공급유형별 상이, 실거주 의무 기간 확인 입주예정일/입주지정기간 : 홍보일 vs 실제 공정률 비교 옵션/추가비용 : 발코니 확장, 빌트인, 커뮤니티 유상 항목 총액 TIP: “대출 지원 예정 ” 문구는 협약 미체결일 수 있습니다. 반드시 서면으로 확정 여부를 확인하세요. 2️⃣ 전매제한과 실거주의무 — 금융전략과 직결 전매제한과 거주의무는 단순 매도 제한이 아니라 잔금대출·DSR·전입계획 과 직결됩니다. 전매가 막히면 잔금대출을 전제로 현금흐름·대환 가능성 까지 설계해야 합니다. 투기과열지구 : 전매제한 최장 10년, 실거주 의무 최대 5년 조정대상지역 : 전매 3~5년, 실거주 의무 최대 3년 비규제지역 : 전매 제한 완화 또는 없음(변경 가능성 상존) 주의: 실거주 의무 위반 시 분양권 취소·과태료 가능. 전입신고·관리비 납부 패턴이 근거가 될 수 있습니다. 3️⃣ 옵션비·이자부담의 함정 — 숨은 비용 챙기기 견본주택 금액은 대부분 ‘기본형’ 기준입니다. 다음 항목은 옵션/추가비용 으로 별도 청구되는 경우가 많습니다. 발코니 확장, 시스템 에어컨, 붙박이장, 중문, 바닥재 업그레이드 커뮤니티 유상시설(피트니스, 골프룸 등) 이용료·분담금 중도금대출 이자·보증료 (회차별 ...

  잔금대출은 분양 아파트의 마지막 단계로, 계약금·중도금을 납부한 뒤 남은 금액을 입주 시점에 은행을 통해 완납하는 대출입니다. 이 글에서는 사전심사 → 본심사 → 근저당 설정 → 등기 → 자금집행 까지의 흐름을 단계별로 정리했습니다. 또한 DSR과 LTV 기준, 금리 전략, 서류 준비 요령, 실제 일정표까지 모두 확인할 수 있습니다. 1️⃣ 잔금대출이란? 잔금대출은 분양계약금과 중도금을 제외한 금액을 채우는 최종 대출입니다. 은행은 소유권 이전을 조건으로 자금을 시행사에 송금하며, 동시에 근저당권 을 설정합니다. 즉, 잔금대출은 소유권이 이전되는 시점과 대출 실행이 동시에 일어나는 금융거래 입니다. 💡 중요: 잔금대출은 단순히 돈을 빌리는 절차가 아니라, 등기·보증·DSR·LTV 등 모든 금융요소가 한날한시에 맞물리는 “입주의 핵심 단계”입니다. 2️⃣ 절차 한눈에 보기 사전심사 (입주 1~2개월 전) — 한도 및 금리확인 본심사 (입주 1개월 전) — HUG/SGI 보증 심사 근저당 설정 — 인감증명서, 위임장 등 제출 자금 집행 — 은행 → 시행사 계좌 송금 등기 완료 — 소유권 이전 + 근저당 설정 이자 납입 개시 — 대출 실행일 기준 ✅ TIP: 입주지정기간이 짧을수록 서류를 미리 준비해야 합니다. 법무사·은행·시행사 일정이 겹치면 하루 차이로 연체가 발생할 수 있습니다. 3️⃣ DSR·LTV 핵심 포인트 DSR 기본한도: 수도권 40%, 비수도권 50% LTV: 규제지역 40~50%, 비규제지역 60~70% 기존 중도금대출 은 잔금대출 시 자동 상환됩니다. 예시로 연소득 6,000만원인 차주는 연간 2,400만원까지 상환 가능하며, 금리 4.5%, 30년 만기 기준 약 3억8천만원 대출이 가능합니다. 💡 DSR 계산 시 기존 부채 는 반드시 포함해야 합니다. ...

  중도금대출은 분양 아파트의 공정률에 맞춰 납부하는 중도금 을 은행이 건설사로 직접 송금 하는 대출입니다. 대부분 보증기관(HUG·SGI) 의 보증을 전제로 회차별(보통 4~6회)로 실행되며, 각 실행분에 대해 이자가 발생합니다. 이번 글에서는 초보자도 실수 없이 따라할 수 있도록 실행 흐름, 보증 구조, 필수 서류, 금리/이자/보증료 계산, 승인 지연·거절을 부르는 실수와 예방 팁까지 체크리스트 형식 으로 정리했습니다. 1️⃣ 중도금대출 한눈에 보기 대상 : 분양계약을 체결한 수분양자 방식 : 회차별 실행(예: 6회) → 은행이 건설사로 송금 → 차주에게 이자 청구 핵심 변수 : 보증기관(HUG/SGI), LTV 한도, DSR 영향(잔금대출 연계), 금리/보증료 목표 : 일정 지연·연체 없이 회차별 실행을 마치고 잔금대출로 자연 전환 포인트: 중도금대출은 담보·보증 중심 심사가 많지만, 잔금대출 단계에서는 DSR 영향 이 커집니다. 즉, 지금의 선택과 기록이 훗날 잔금대출 한도에 연결됩니다. 2️⃣ 실행 흐름과 보증 구조 일반적인 실행 흐름은 다음과 같습니다(단지·은행·보증기관에 따라 세부는 달라질 수 있음). 당첨·계약 → 계약금 납부, 협약은행/보증기관 안내 수령 대출신청 → 신청서/동의서 제출, 기본 서류 스캔 준비 보증심사 → HUG 또는 SGI 심사(자동+수기), 추가 서류 요청 대응 1회차 실행 → 건설사로 송금, 차주 이자 발생 시작 2~6회차 실행 → 공정률에 맞춰 회차별 실행, 이자 증가 준공 전 → 잔금대출 안내/사전심사, 조건·서류 재점검 보증기관 선택 은 단지 협약 구조에 좌우되는 경우가 많습니다. 안내문에 지정된 보증기관을 우선 확인하고, 보증료율·심사 속도·서류 요구 범위를 비교해 준비하세요. ...

  분양대출은 단순히 돈을 빌리는 절차가 아니라, 내 집 마련의 전체 여정을 연결하는 금융 구조입니다. 청약 당첨 이후 입주까지는 계약금 → 중도금 → 잔금의 세 단계로 이어지며, 각 단계마다 대출 방식과 조건이 다릅니다. 이번 글에서는 초보자도 이해할 수 있도록, 실제 자금 흐름과 주의할 점을 단계별로 정리했습니다. 1. 분양자금 흐름의 전체 구조 분양계약이 체결되면 가장 먼저 계약금을 납부하고, 이후 공사 진행률에 맞춰 중도금을 분납하게 됩니다. 마지막으로 준공 시점에 잔금을 납부하면, 소유권이 이전되며 비로소 ‘내 집’이 완성됩니다. 계약금: 분양가의 약 10%를 직접 납부 (예: 5억 원 분양가 → 5천만 원) 중도금: 4~6회에 걸쳐 분납하며, 주로 은행 대출을 통해 건설사로 송금 잔금: 준공 시점, 은행 잔금대출을 통해 납부 후 등기이전 각 구간은 단순히 납부만의 개념이 아니라, 대출 심사·보증기관 승인·금리조건 이 모두 다르게 적용됩니다. 따라서 청약 단계에서부터 전체 자금흐름을 계산해야 불필요한 대출 리스크를 줄일 수 있습니다. 2. 계약금과 중도금의 차이 계약금 은 분양 확정을 위한 보증금으로, 대부분 자비로 납부해야 합니다. 즉, 대출이 아닌 ‘본인 현금’이 필요하죠. 반면 중도금 은 은행이 직접 건설사에 송금하는 구조로, 이 과정에서 HUG(주택도시보증공사) 나 SGI서울보증 의 보증 승인이 필수입니다. 여기서 핵심은 LTV(Loan To Value Ratio) , 즉 주택담보인정비율입니다. 규제지역에서는 60%, 비규제지역에서는 70%까지 가능하며, 이 비율이 곧 ‘분양가 대비 대출 한도’를 의미합니다. 예를 들어 분양가 5억 원, LTV 60% 지역이라면 최대 3억 원까지만 대출 가능하며, 이 구조에 따라 계약금 5천만 원 + 중도금대출 3억 + 잔...