2025년 분양대출 완전정복 (ep6) 전매제한 제도란?
전매제한은 청약을 통해 공급된 아파트를 일정 기간 제3자에게 팔 수 없도록 막는 제도다. 목적은 두 가지로 요약된다. 첫째, 시세 이하 분양가가 투기의 수단으로 악용되는 것을 차단한다. 둘째, 실수요자에게 공급 기회를 보장한다. 과열 구역에서 당첨 직후 차익 실현이 반복되면 청약 제도의 공정성이 훼손되고, 분양가 산정과 시장 신뢰도에 악영향을 준다. 전매제한은 이러한 왜곡을 최소화하는 안전장치다. 목차 1. 전매제한의 도입 배경과 핵심 개념 2. 전매제한 기간을 좌우하는 변수 3. 청약·대출에 미치는 실제 영향 4. 예외 승인 절차와 체크리스트 5. 실무 사례로 보는 자금계획 포인트 6. 자주 묻는 질문(FAQ) 7. 요약 정리 1. 전매제한의 도입 배경과 핵심 개념 2000년대 이후 분양권 전매가 단기 차익 수단으로 확산되자 정부는 공공택지, 분양가상한제 적용 단지를 중심으로 강한 전매 제한을 도입했다. 핵심은 “당첨 직후 바로 팔 수 없다”는 룰을 통해 투기 수요를 제거하고, 장기 보유와 실거주를 유도하는 것이다. 전매제한은 계약 이후 소유권 이전등기, 임대 가능 여부, 담보권 설정 일정에도 연쇄적으로 영향을 준다. 2. 전매제한 기간을 좌우하는 변수 전매제한은 일률적이지 않다. 지역 규제 상태, 분양가 수준, 공공성 여부에 따라 기간이 달라진다. 일반적인 틀은 다음과 같다. 투기과열지구: 5~10년 조정대상지역: 3~5년 비규제지역: 1~3년 분양가상한제가 적용되면 기간은 최장 10년까지 늘어난다. 공공택지에서 상한제와 거주의무가 함께 적용되면 “전매제한 10년 + 거주의무 5년”과 같이 장기 구속력이 생긴다. 반대로 비규제지역 민간분양은 상대적으로 짧아 1~3년 내 매매가 가능한 사례가 많다. 요약하면, 분양가가 시세 대비 낮을수록, 공공성이 높을수록 기간이 길어진다. ...