경제,금융 떠먹여 주는 블로그

  1️⃣ DSR이란 무엇인가? DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)은 개인의 연소득 대비 모든 대출의 연간 상환금액 비율을 뜻합니다. 이 말은 곧 “한 해 버는 돈 중 얼마나 빚 갚는 데 쓰고 있는가”를 보여주는 지표죠. 예를 들어 연소득이 5,000만 원이고, 주택담보대출과 신용대출을 합쳐 2,000만 원을 갚고 있다면, 당신의 DSR은 40%입니다. 이 수치가 높을수록 상환부담이 크고, 대출한도는 줄어듭니다. 2025년 현재, 은행권은 단순히 소득을 보는 것이 아니라 대출자의 ‘전체 상환능력’을 평가 합니다. 이제 DSR은 단순한 계산식이 아니라, 대출심사의 핵심 기준이 되었죠. 2️⃣ DSR 규제의 진화 — 2025년은 어떻게 달라졌나? 과거엔 DTI(총부채상환비율)가 주로 사용되었습니다. DTI는 주택담보대출만 반영했기 때문에, 신용대출이나 카드론이 빠져 있었습니다. 그 결과, 실제로는 빚이 많아도 서류상으로는 여유 있어 보였죠. 이 허점을 메우기 위해 정부는 2021년부터 단계적으로 DSR을 도입했고, 이제는 모든 금융권이 DSR 기준으로 대출을 심사합니다. 2025년 주요 변화 요약: ① 모든 대출에 DSR 적용 — 주담대, 신용대출, 카드론, 자동차할부 등 전부 포함 ② 장기대출이라도 DSR 한도 40~50% 유지 ③ 상환유예기간도 포함 — “이자만 내는 기간”도 리스크로 계산 ④ 금융사별 ‘내부 DSR’ 도입 — 은행마다 더 보수적인 기준 적용 결국 DSR은 단순한 계산이 아니라, ‘신뢰 기반 대출심사’로 진화했습니다. 이제는 “얼마를 갚을 수 있나?”보다 “얼마나 안정적으로 갚을 수 있나?”를 보는 시대입니다. 3️⃣ DSR 계산 구조 — 어떻게 계산될까? DSR 계산은 단순히 ‘대출금 ÷ 소득’이 아닙니다. 각 대출의 금리, 상환기간, 방식(원리금균등, 원금...

  1️⃣ BTI란 무엇인가? BTI(Borrower’s Total Income Ratio, 소득대비 부채비율)는 개인의 연소득 대비 보유한 총 부채의 비율을 나타내는 지표입니다. 쉽게 말해, “내가 버는 돈에 비해 얼마나 많은 빚을 가지고 있는가?”를 수치로 표현한 것입니다. 예를 들어 연소득이 5,000만 원이고, 모든 금융권 대출 잔액이 2억 원이라면 BTI는 400%입니다. 즉, 본인의 연소득의 4배에 해당하는 부채를 보유한 상태라는 뜻이죠. 2025년부터 은행권은 기존의 DSR(총부채원리금상환비율)뿐 아니라 BTI까지 함께 평가합니다. 이로 인해 “상환능력뿐 아니라 부채총량”이 함께 심사되며, 대출 승인 문턱이 높아지는 추세입니다. 2️⃣ DSR과 BTI의 차이 — ‘상환능력’ vs ‘부채총량’ 많은 분이 DSR과 BTI를 혼동하지만, 이 두 지표는 근본적으로 다릅니다. DSR은 ‘벌이에 비해 얼마나 갚을 수 있는가’를 평가하는 반면, BTI는 ‘벌이에 비해 얼마나 빚을 지고 있는가’를 보여주는 부채누적 지표입니다. 구분 DSR BTI 평가대상 연간 상환금액 총 부채잔액 중점 포인트 상환능력 부채누적 규모 주요 변수 금리·기간·상환액 소득·총부채액 규제 기준 40~60% 500~700% (은행 내부기준) DSR이 낮다고 안심할 수 없습니다. BTI가 높으면 ‘총부채가 많은 위험 차주’로 분류되어 추가 대출이 제한되거나 금리가 인상될 수 있습니다. 3️⃣ 은행이 BTI를 평가하는 이유 은행이 BTI를 도입한 이유는 단순합니다. “상환능력이 충분해 보여도 빚이 너무 많...

  대출을 받을 때 한도를 결정짓는 핵심 지표가 바로 DSR(Debt Service Ratio) , 즉 ‘총부채원리금상환비율’입니다. DSR은 개인이 버는 소득 대비 대출 상환에 사용하는 금액의 비율을 뜻하며, 은행은 이를 통해 차주의 상환 능력을 수치로 평가합니다. 쉽게 말해, 내가 버는 돈 중에서 얼마나 대출에 쓰는지를 보는 것입니다. 1) DSR의 기본 개념 DSR은 모든 대출을 합산하여 계산합니다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 마이너스통장, 카드론, 자동차할부 등까지 포함되며, 이것이 바로 DTI(총부채상환비율)과의 차이점입니다. 과거 DTI는 주담대만 고려했지만, DSR은 전체 금융기관의 부채를 통합 반영합니다. 예를 들어 월 500만 원을 버는 직장인이 신용대출(월 70만 원), 자동차할부(월 30만 원), 주택담보대출(월 100만 원)을 상환 중이라면 월 200만 원을 갚는 셈입니다. 이때 DSR은 200 ÷ 500 = 40%가 됩니다. 즉, 이 사람은 소득의 40%를 대출 상환에 사용 중이므로, 추가 대출은 제한됩니다. 2) DSR 계산 공식과 적용 기준 공식: (연간 원리금 상환액 ÷ 연간소득) × 100 예를 들어 연소득이 6,000만 원이고 연간 원리금 상환액이 2,400만 원이라면, DSR은 40%입니다. 이 수치가 바로 금융기관이 허용하는 일반적인 상한선입니다. 은행은 각 대출의 성격에 따라 상환기간을 다르게 가정해 계산합니다: 🏠 주택담보대출: 실제 약정기간(30년 기준) 💳 신용대출: 10년 분할상환 가정 💰 마이너스통장: 한도 전체를 10년 상환으로 계산 🚗 자동차할부·리스: 실제 월 납입금 반영 🏡 전세자금대출: 일부 은행은 원금 50%, 이자 100% 반영 이처럼 항목별 상환액을 합산한 뒤 연소득 대비 비율을 구해 대출 가능 한도를 산출합니다. 따라서 DSR은 단순 계산이 아...

  잔금대출은 분양 아파트의 마지막 관문입니다. 계약금과 중도금으로 이어진 자금 흐름을 마무리하며, 입주 직전 남은 잔금을 은행 대출로 완납하는 절차죠. 이 한 번의 실행으로 분양가는 전액 납부되고, 소유권 이전등기와 근저당권 설정이 동시에 굴러갑니다. 따라서 실행일, 등기 접수일, 전입 시점이 어긋나면 입주 일정 전체가 흔들릴 수 있습니다. 이 글에서는 잔금대출의 정의부터 준비서류, 심사 기준, 금리·상환 구조, 실제 시나리오, 자주 발생하는 리스크와 체크리스트까지 순서대로 정리합니다. 1) 잔금대출의 개념과 자금 흐름 잔금대출은 말 그대로 분양가의 최종 잔액을 납부하기 위한 주택담보대출입니다. 중도금대출을 사용했다면, 잔금대출 실행과 동시에 기존 중도금대출이 일괄 상환(대환)됩니다. 이때 은행은 해당 주택에 근저당권을 설정해 담보를 확보하고, 차주는 소유권 이전등기 절차로 넘어갑니다. 즉, 잔금대출은 “입주 가능 상태”를 만드는 트리거이며, 등기 완료로 소유권을 확정하는 결승점입니다. 2) 일정 관리 — 언제 준비하고 어떻게 진행하나 통상 입주 예정일 기준 4주 전부터 신청을 개시합니다. 건설사가 협약은행·일정·서류목록이 담긴 안내문을 보내고, 은행은 입주자별 사전 심사를 진행합니다. 실무 흐름은 다음과 같습니다.  ① 신청 접수(분양계약서, 신분증, 인감/서명, 소득·재직 증빙, 가족관계, 주민등록 등본·초본, 인감증명 또는 본인서명사실확인서)  ② 신용·소득·부채(DTI/DSR) 심사  ③ 감정평가 또는 분양가 기준 담보가치 확정  ④ 약정서 서명 및 실행일 확정  ⑤ 실행일에 건설사 계좌로 잔금 송금 → 등기 접수·근저당 설정 동시 진행.  이 타임라인을 중도금 회차와 겹치지 않게 맞추는 것이 중요합니다. 3) 승인 기준 핵심 — LTV/DSR, 소득, 기존 부채 잔금대출의...

  청약을 준비하는 분들이 가장 자주 놓치는 포인트가 바로 ‘모집공고일 기준’입니다. 이 날짜는 단순히 안내문이 올라간 날이 아니라, 해당 단지에 적용될 대출·청약·전매제한 규정의 기준 시점입니다. 같은 지역, 같은 시공사라도 공고일이 하루만 달라져도 LTV(담보인정비율), DSR(총부채원리금상환비율), 특별공급 요건, 전매제한 기간이 달라질 수 있습니다. 결국 모집공고일은 당첨 후 실제로 집을 취득할 수 있는지, 그리고 얼마까지 자금을 조달할 수 있는지를 좌우하는 핵심 변수라 할 수 있습니다. 1) 모집공고일의 의미와 법·행정적 역할 모집공고일은 분양사업자가 정부 시스템(청약홈 등)에 분양계획을 공식 등록해 대중에 공표한 날입니다. 정책은 고시일을 기준으로 바뀌지만, 분양단지에는 대개 ‘모집공고일’을 기준으로 적용됩니다. 이유는 명확합니다. 분양 조건과 청약 규칙, 금융 규제는 사전에 예측 가능해야 하므로, 공고가 게시된 시점의 제도를 스냅샷처럼 고정해 혼선과 분쟁을 줄이기 위함입니다. 따라서 동일 시기라도 공고일이 앞선 단지는 종전 규정을, 뒤에 나온 단지는 변경 규정을 적용받게 됩니다. 2) 6.27 대책의 취지와 핵심 변화 요약 6.27 대책의 뼈대는 실수요자 중심 완화입니다. 생애최초 주택구입자 LTV 상향, 일부 지역 규제완화, 청년·신혼부부 DSR 예외 인정, 추첨제 물량 확대 등이 핵심입니다. 중요한 점은 이 혜택들이 일괄소급이 아니라 ‘공고일 경계’를 기준으로 작동한다는 사실입니다. 즉 6월 27일 이후 공고된 단지부터 완화된 규정이 적용되고, 그 이전 공고분은 이전 규정을 따르는 구조입니다. 투자 관점에서는 공고일 자체가 리스크·리턴의 분기선이 되며, 실수요 관점에서는 자금조달 성공 여부를 가르는 열쇠가 됩니다. 3) 6.27 이전·이후 대출 규정 체감 비교 이전 체계에선 투기과열지구 LTV 40%, 조정대...

  전매제한은 청약을 통해 공급된 아파트를 일정 기간 제3자에게 팔 수 없도록 막는 제도다. 목적은 두 가지로 요약된다. 첫째, 시세 이하 분양가가 투기의 수단으로 악용되는 것을 차단한다. 둘째, 실수요자에게 공급 기회를 보장한다. 과열 구역에서 당첨 직후 차익 실현이 반복되면 청약 제도의 공정성이 훼손되고, 분양가 산정과 시장 신뢰도에 악영향을 준다. 전매제한은 이러한 왜곡을 최소화하는 안전장치다. 목차 1. 전매제한의 도입 배경과 핵심 개념 2. 전매제한 기간을 좌우하는 변수 3. 청약·대출에 미치는 실제 영향 4. 예외 승인 절차와 체크리스트 5. 실무 사례로 보는 자금계획 포인트 6. 자주 묻는 질문(FAQ) 7. 요약 정리 1. 전매제한의 도입 배경과 핵심 개념 2000년대 이후 분양권 전매가 단기 차익 수단으로 확산되자 정부는 공공택지, 분양가상한제 적용 단지를 중심으로 강한 전매 제한을 도입했다. 핵심은 “당첨 직후 바로 팔 수 없다”는 룰을 통해 투기 수요를 제거하고, 장기 보유와 실거주를 유도하는 것이다. 전매제한은 계약 이후 소유권 이전등기, 임대 가능 여부, 담보권 설정 일정에도 연쇄적으로 영향을 준다. 2. 전매제한 기간을 좌우하는 변수 전매제한은 일률적이지 않다. 지역 규제 상태, 분양가 수준, 공공성 여부에 따라 기간이 달라진다. 일반적인 틀은 다음과 같다. 투기과열지구: 5~10년 조정대상지역: 3~5년 비규제지역: 1~3년 분양가상한제가 적용되면 기간은 최장 10년까지 늘어난다. 공공택지에서 상한제와 거주의무가 함께 적용되면 “전매제한 10년 + 거주의무 5년”과 같이 장기 구속력이 생긴다. 반대로 비규제지역 민간분양은 상대적으로 짧아 1~3년 내 매매가 가능한 사례가 많다. 요약하면, 분양가가 시세 대비 낮을수록, 공공성이 높을수록 기간이 길어진다. ...

  집을 사거나 갈아탈 때 가장 먼저 떠오르는 질문은 바로 “얼마까지 대출이 가능할까?”입니다. 많은 분들이 단순히 집값의 70% 정도로 생각하지만, 실제로는 그렇게 간단하지 않습니다. 은행은 단순히 담보 가치만 보는 것이 아니라, 소득 능력, 부채 현황, 상환 여력 을 종합 평가합니다. 이때 핵심 기준이 되는 것이 바로 LTV(담보인정비율) 과 DSR(총부채원리금상환비율) 입니다. 즉, 내 집의 가치와 내 소득 구조가 함께 작용해 ‘빌릴 수 있는 금액의 한계’를 결정하는 구조죠. 주택담보대출 한도 계산의 기본 원리 대출 한도는 기본적으로 ‘ 담보가치(LTV) ’와 ‘ 상환능력(DSR) ’이라는 두 가지 축이 동시에 작동합니다. LTV는 담보로 잡은 부동산의 가치가 기준이 되고, DSR은 내가 갚을 수 있는 능력을 보여줍니다. 이 두 가지 중 더 보수적인 기준이 최종 한도가 됩니다. 예를 들어 5억 원짜리 아파트를 담보로 잡더라도 소득이 3,000만 원 수준이라면 은행은 원리금 상환 부담을 고려해 대출을 2억 정도로 줄이기도 합니다. 반대로 연소득이 8,000만 원 이상이고 부채가 거의 없다면 LTV 최대치(예: 70%)인 3억 5천만 원까지 대출을 승인받을 수 있습니다. 즉, 한도는 ‘집값이 아니라 나의 재무상태’에 의해 결정된다 는 점이 중요합니다. 또한 은행은 신청자의 소득 형태(급여, 사업, 프리랜스, 임대소득 등)와 신용점수, 상환기간, 금리 변동 가능성까지 함께 고려하기 때문에 같은 조건이라도 은행마다 결과가 다를 수 있습니다. 그래서 실제 대출 한도를 확인할 때는 반드시 2~3곳 이상의 ‘사전심사(한도조회)’를 비교해야 합니다. LTV(담보인정비율)의 실제 적용 방식 LTV(Loan To Value) 는 담보가치 대비 대출 가능 비율을 의미합니다. LTV가 70%라면, 5억 원짜리 주택의 경우 3억 5천만 원까지 대출...