2025 분양대출 완정정복 (ep12) - DSR 계산의 진짜 구조, 최신
대출을 받을 때 한도를 결정짓는 핵심 지표가 바로 DSR(Debt Service Ratio), 즉 ‘총부채원리금상환비율’입니다. DSR은 개인이 버는 소득 대비 대출 상환에 사용하는 금액의 비율을 뜻하며, 은행은 이를 통해 차주의 상환 능력을 수치로 평가합니다. 쉽게 말해, 내가 버는 돈 중에서 얼마나 대출에 쓰는지를 보는 것입니다.
1) DSR의 기본 개념
DSR은 모든 대출을 합산하여 계산합니다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 마이너스통장, 카드론, 자동차할부 등까지 포함되며, 이것이 바로 DTI(총부채상환비율)과의 차이점입니다. 과거 DTI는 주담대만 고려했지만, DSR은 전체 금융기관의 부채를 통합 반영합니다.
예를 들어 월 500만 원을 버는 직장인이 신용대출(월 70만 원), 자동차할부(월 30만 원), 주택담보대출(월 100만 원)을 상환 중이라면 월 200만 원을 갚는 셈입니다. 이때 DSR은 200 ÷ 500 = 40%가 됩니다. 즉, 이 사람은 소득의 40%를 대출 상환에 사용 중이므로, 추가 대출은 제한됩니다.
2) DSR 계산 공식과 적용 기준
공식: (연간 원리금 상환액 ÷ 연간소득) × 100
예를 들어 연소득이 6,000만 원이고 연간 원리금 상환액이 2,400만 원이라면, DSR은 40%입니다. 이 수치가 바로 금융기관이 허용하는 일반적인 상한선입니다.
은행은 각 대출의 성격에 따라 상환기간을 다르게 가정해 계산합니다:
- 🏠 주택담보대출: 실제 약정기간(30년 기준)
- 💳 신용대출: 10년 분할상환 가정
- 💰 마이너스통장: 한도 전체를 10년 상환으로 계산
- 🚗 자동차할부·리스: 실제 월 납입금 반영
- 🏡 전세자금대출: 일부 은행은 원금 50%, 이자 100% 반영
이처럼 항목별 상환액을 합산한 뒤 연소득 대비 비율을 구해 대출 가능 한도를 산출합니다. 따라서 DSR은 단순 계산이 아니라, 은행 내부의 ‘리스크 평가 모델’이라 할 수 있습니다.
3) 스트레스 DSR이란?
스트레스 DSR(Stress DSR)은 실제 금리보다 높은 가상 금리로 계산하는 방식입니다. 이는 금리 상승 상황을 미리 가정해, 향후에도 상환이 가능한지를 보는 제도입니다. 예를 들어 실제 금리가 4%여도 심사 시에는 5.5~6% 금리로 계산합니다.
2025년 기준, 스트레스 DSR은 서울 전역과 경기 일부 지역(과천·성남·광명 등), 세종시 등 투기과열·조정지역에 적용되고 있습니다. 특히 대출금이 1억 원을 초과하거나 주담대 신규 실행 시 필수로 적용됩니다.
즉, 금리가 낮은 상황에서도 여유 있게 심사하므로 한도가 약 10~20% 줄어듭니다. 은행 입장에서는 “금리가 오르더라도 갚을 수 있나?”를 검증하는 안전장치인 셈이죠.
4) 항목별 DSR 반영비율
은행은 대출 유형별로 DSR 반영 비율을 달리합니다. 아래 표를 참고하면 이해가 쉽습니다.
| 대출유형 | 기준상환기간 | DSR 반영비율 |
| 주택담보대출 | 30년 | 100% |
| 신용대출 | 10년 | 100% |
| 마이너스통장 | 10년(한도기준) | 120% |
| 카드론/리스 | 계약기간 | 100% |
| 전세자금대출 | 2년 | 50~80% |
예를 들어 마통 한도가 3,000만 원인데 실제 사용액이 1,000만 원이라도, DSR 계산에는 ‘전체 한도’가 반영되므로 훨씬 불리합니다. 이런 점 때문에 신용대출보다 마이너스통장이 한도에 더 큰 영향을 줍니다.
5) 예외와 완화 규정
모든 차주에게 동일한 40% 규제가 적용되진 않습니다. 정부는 서민층과 실수요자를 위해 예외를 두고 있습니다:
- ✅ 생애최초 주택구입자는 DSR 60%까지 완화
- ✅ 부부합산 소득 1억 원 이하 서민층: 50~60% 허용
- ✅ 보금자리론, 특례보금자리론 등 정책대출: DSR 미적용
- ✅ 전세대출, 생활안정대출 등은 일부 제외
또한, 공무원·의료직·대기업 근로자 등 안정적 소득자는 은행 내부평가에 따라 DSR을 45~50%까지 인정받기도 합니다. 즉, 같은 소득이라도 신용등급과 직업 안정성에 따라 결과가 달라집니다.
6) 실제 사례로 보는 DSR 구조
사례 1. 직장인 A씨
연소득 6,000만 원, 신용대출 3,000만 원(10년 상환), 주담대 신규 신청.
→ 신용대출 연간 상환 720만 원 + 신규 대출 1,680만 원 = 총 2,400만 원.
→ DSR = 2,400 ÷ 6,000 × 100 = 40%. 한도 약 3억7천만 원.
사례 2. 프리랜서 B씨
연소득 4,000만 원, 마이너스통장 한도 3천만 원, 카드론 500만 원.
→ 마통 전체(3천만 원) × 10년 환산 = 연 원리금 약 360만 원, 카드론 60만 원.
→ 총 420만 원 ÷ 4,000 = 42%. 한도는 약 1.8억 원으로 감소.
사례 3. 생애최초 C씨
부부합산 소득 8,000만 원, 보금자리론 이용 시 DSR 미적용.
→ 최대 한도 약 5억 원까지 가능.
7) DSR 낮추고 한도 늘리는 실전 전략
① 기존 부채 정리: 신용대출·카드론을 우선 상환하면 주담대
한도가 늘어납니다.
② 상환기간 연장: 30년 → 40년으로 바꾸면 월 부담이 줄어 DSR이
완화됩니다.
③ 소득증빙 강화: 프리랜서는 부가세 신고서·입금내역 등으로
추가소득 반영.
④ 배우자 합산 전략: 세대 단위 DSR 계산으로 합산 시 한도
상승.
⑤ 대환·금리인하요구권: 금리를 낮추면 DSR이 개선되어 추가 대출
여유가 생깁니다.
8) 핵심 요약 및 전문가 조언
✔ DSR은 소득 대비 연간 원리금 상환 비율, 기준 40%.
✔ 신용대출·카드론·마통까지 모두 포함.
✔ 스트레스 DSR은 금리 상승을 반영해 보수적으로 계산.
✔ 생애최초·정책모기지 등은 예외 적용.
✔ 부채조정·상환기간 확대·소득증빙이 핵심 전략.
DSR은 단순한 수치가 아니라, “은행이 신뢰하는 상환 패턴”입니다.
꾸준한 소득 흐름, 안정된 신용 점수, 명확한 부채 구조가 결국 한도를 결정합니다.
‘소득 증빙 + 부채 관리 + 장기 상환 설계’ 이 세 가지가 DSR 관리의 핵심 공식입니다.
