경제,금융 떠먹여 주는 블로그

  📘 목차 1️⃣ 신용점수란 무엇인가? 2️⃣ KCB와 NICE 신용평가의 구조 차이 3️⃣ 점수 구간별 금리 차이 실제 예시 4️⃣ 대출심사에서 은행이 보는 핵심 항목 5️⃣ 신용점수 회복 및 관리 전략 6️⃣ 핵심 요약 및 전문가 조언 7️⃣ KCB vs NICE, 세부 평가 항목 비교 8️⃣ 신용점수 하락의 주요 원인 TOP 5 9️⃣ 실제 사례로 보는 신용점수 복원 🔟 은행 심사자가 말하는 실전 팁 1️⃣ 신용점수란 무엇인가? 신용점수는 개인의 상환능력과 신뢰도 를 수치화한 지표입니다. 2021년 이후 신용등급제가 사라지고 1~1,000점의 점수제로 바뀌었죠. 은행은 이 점수를 통해 고객이 빚을 잘 갚을 가능성을 예측합니다. 예를 들어 900점 이상은 최우량, 800점대는 양호, 700점대는 보통으로 분류됩니다. 단순히 숫자가 아니라, 대출 금리와 한도를 결정하는 핵심 지표로 작용합니다. 100점 차이가 0.5~1.0% 금리 차이를 만드는 것은 흔한 일입니다. 2️⃣ KCB와 NICE 신용평가의 구조 차이 대한민국에는 두 개의 주요 신용평가사가 있습니다. KCB(코리아크레딧뷰로) 와 NICE평가정보 . 은행은 두 점수를 모두 조회한 뒤, 일반적으로 더 낮은 점수를 기준으로 금리를 산정합니다. 예를 들어 KCB 860점, NICE 820점이면 후자 기준으로 심사합니다. ✅ KCB: 카드 결제·소비 패턴 중심. ‘소비 이력’과 ‘상환 타이밍’에 민감. ✅ NICE: 대출·연체 중심. 연체 이력과 부채비율을 더 중요하게 평가. 따라서 카드 결제를 자주 하면서도 연체가 없는 사람은 KCB 점수가 유리하고, 대출이 적고 장기상환 이력이 좋은 사람은 NICE 점수가 높게 나오는 경향이 있습니다. 3️⃣ 점수 구간별 금리 차이 실제 예시 2025년 현재, 주...

  대출을 받을 때 한도를 결정짓는 핵심 지표가 바로 DSR(Debt Service Ratio) , 즉 ‘총부채원리금상환비율’입니다. DSR은 개인이 버는 소득 대비 대출 상환에 사용하는 금액의 비율을 뜻하며, 은행은 이를 통해 차주의 상환 능력을 수치로 평가합니다. 쉽게 말해, 내가 버는 돈 중에서 얼마나 대출에 쓰는지를 보는 것입니다. 1) DSR의 기본 개념 DSR은 모든 대출을 합산하여 계산합니다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 마이너스통장, 카드론, 자동차할부 등까지 포함되며, 이것이 바로 DTI(총부채상환비율)과의 차이점입니다. 과거 DTI는 주담대만 고려했지만, DSR은 전체 금융기관의 부채를 통합 반영합니다. 예를 들어 월 500만 원을 버는 직장인이 신용대출(월 70만 원), 자동차할부(월 30만 원), 주택담보대출(월 100만 원)을 상환 중이라면 월 200만 원을 갚는 셈입니다. 이때 DSR은 200 ÷ 500 = 40%가 됩니다. 즉, 이 사람은 소득의 40%를 대출 상환에 사용 중이므로, 추가 대출은 제한됩니다. 2) DSR 계산 공식과 적용 기준 공식: (연간 원리금 상환액 ÷ 연간소득) × 100 예를 들어 연소득이 6,000만 원이고 연간 원리금 상환액이 2,400만 원이라면, DSR은 40%입니다. 이 수치가 바로 금융기관이 허용하는 일반적인 상한선입니다. 은행은 각 대출의 성격에 따라 상환기간을 다르게 가정해 계산합니다: 🏠 주택담보대출: 실제 약정기간(30년 기준) 💳 신용대출: 10년 분할상환 가정 💰 마이너스통장: 한도 전체를 10년 상환으로 계산 🚗 자동차할부·리스: 실제 월 납입금 반영 🏡 전세자금대출: 일부 은행은 원금 50%, 이자 100% 반영 이처럼 항목별 상환액을 합산한 뒤 연소득 대비 비율을 구해 대출 가능 한도를 산출합니다. 따라서 DSR은 단순 계산이 아...

  프리랜서·자영업자는 근로소득자와 심사 논리가 다릅니다. 월급명세서 대신  국세청 신고소득(소득금액증명원) 이 중심이 되고, 여기에  입금 흐름(통장 거래), 부가세 신고, 업종 지속성 이 더해져 대출 한도가 정해집니다. 즉 “얼마 벌었느냐”보다 “얼마를  신고 했고 얼마나  꾸준히  벌고 있느냐”가 핵심입니다. 이번 글은 프리랜서·사업소득자의 소득인정 구조, 은행이 보는 포인트, 승인률을 높이는 준비법을 실제 사례와 함께 정리합니다.정리 1) 소득인정의 기본 구조: 신고소득 + 추정소득 은행은 원칙적으로 국세청 신고소득을 최우선으로 보지만, 신고액이 낮거나 변동성이 큰 업종을 위해 추정소득 을 보조적으로 활용합니다. 일반식은 아래처럼 이해하면 쉽습니다. 인정소득 ≈ (신고소득 × 70~90%) + (입금흐름·부가세 등 보완지표 × 50%) 신고소득의 신뢰도가 높을수록 첫 항 비중이 커지고, 거래내역·카드매출·외화입금 증빙이 탄탄하면 두 번째 항이 보태져 한도가 늘어납니다. 반대로 현금 비중이 높거나 계절성이 큰 경우 인정비율이 낮아집니다. 2) 은행이 확인하는 핵심 증빙 3가지 ① 국세청 신고소득: 소득금액증명원, 종합소득세 신고서로 전년도(또는 직전 2개년) 과세표준을 확인합니다. 필요경비율이 높은 업종은 순소득이 줄어들 수 있으므로 업종코드와 경비구조가 동시에 판단됩니다. ② 입금 흐름(통장, 카드매출): 최근 6~12개월의 꾸준한 입금 패턴을 봅니다. 거래처 다변화, 월별 변동폭, 카드·현금 비중, 외화입금 증빙(수출·플랫폼 정산)이 주요 포인트입니다. ③ 사업의 지속성: 개업일·재개업 이력, 폐업·업종변경 기록, 4대 보험 가입 여부(직원 유무), 세금 체납 유무 등 안정성 지표를 함께 체크합니다. 3) 업종별 인정소득 체감비율 경험적으로 아래 범위를 많이 ...

  대출을 준비할 때 가장 중요한 변수 중 하나가 바로 ‘인정소득’입니다. 단순히 연봉이 얼마냐보다, 금융기관이 실제로 인정해주는 소득이 얼마인지를 기준으로 대출 한도가 정해지기 때문이죠. 이번 글에서는 근로소득자가 받을 수 있는 대출의 핵심 기준인 ‘인정소득’의 정의부터 계산법, 서류 준비, 승인 전략까지 차근차근 풀어드립니다. 1️⃣ 인정소득이란 무엇인가? 인정소득이란 실제 세전소득이 아니라, 은행이 심사 시 ‘지속 가능하고 증빙 가능한 소득’만 반영해 산출하는 대출 평가용 소득을 말합니다. 예를 들어 연봉계약서에 6,000만 원이 명시돼 있어도, 은행은 고정급만 100% 인정하고 인센티브나 성과급은 일부만 포함시킵니다. 은행은 금액보다 ‘지속성’을 중요하게 봅니다. DSR(총부채원리금상환비율)은 월소득 기준으로 계산되기 때문에, 매달 안정적으로 들어오는 소득이 많을수록 대출한도는 커집니다. 반대로 변동이 심하거나 비정기적인 급여 구조라면 인정소득이 줄어듭니다. 또한 4대보험 가입 여부, 재직기간, 업종의 안정성 등도 함께 고려됩니다. 결국 인정소득은 단순한 숫자가 아니라, ‘지속적인 상환 능력’에 대한 금융기관의 평가 결과입니다. 2️⃣ 근로소득자의 인정소득 계산 방식 근로소득자는 보통 다음 세 가지 서류를 기준으로 소득이 산정됩니다. ① 원천징수영수증: 1년간 총급여액이 명시된 공식 자료 ② 최근 3개월 급여명세서: 소득의 지속성과 항목 구조 확인 ③ 건강보험 자격득실 및 납부확인서: 근무기간과 고용연속성 판단 은행은 원천징수영수증의 총급여액을 12개월로 나누어 월소득으로 환산하지만, 비정기 항목(성과급, 식대, 교통비 등)은 50~80%만 반영합니다. 예를 들어 고정급 500만 원, 수당 100만 원이라면 인정소득은 약 540만 원으로 계산됩니다. 이직 직후에는 근속기간이 짧기 때문에 인정비율이 낮아집니다....

  잔금대출은 분양 아파트의 마지막 관문입니다. 계약금과 중도금으로 이어진 자금 흐름을 마무리하며, 입주 직전 남은 잔금을 은행 대출로 완납하는 절차죠. 이 한 번의 실행으로 분양가는 전액 납부되고, 소유권 이전등기와 근저당권 설정이 동시에 굴러갑니다. 따라서 실행일, 등기 접수일, 전입 시점이 어긋나면 입주 일정 전체가 흔들릴 수 있습니다. 이 글에서는 잔금대출의 정의부터 준비서류, 심사 기준, 금리·상환 구조, 실제 시나리오, 자주 발생하는 리스크와 체크리스트까지 순서대로 정리합니다. 1) 잔금대출의 개념과 자금 흐름 잔금대출은 말 그대로 분양가의 최종 잔액을 납부하기 위한 주택담보대출입니다. 중도금대출을 사용했다면, 잔금대출 실행과 동시에 기존 중도금대출이 일괄 상환(대환)됩니다. 이때 은행은 해당 주택에 근저당권을 설정해 담보를 확보하고, 차주는 소유권 이전등기 절차로 넘어갑니다. 즉, 잔금대출은 “입주 가능 상태”를 만드는 트리거이며, 등기 완료로 소유권을 확정하는 결승점입니다. 2) 일정 관리 — 언제 준비하고 어떻게 진행하나 통상 입주 예정일 기준 4주 전부터 신청을 개시합니다. 건설사가 협약은행·일정·서류목록이 담긴 안내문을 보내고, 은행은 입주자별 사전 심사를 진행합니다. 실무 흐름은 다음과 같습니다.  ① 신청 접수(분양계약서, 신분증, 인감/서명, 소득·재직 증빙, 가족관계, 주민등록 등본·초본, 인감증명 또는 본인서명사실확인서)  ② 신용·소득·부채(DTI/DSR) 심사  ③ 감정평가 또는 분양가 기준 담보가치 확정  ④ 약정서 서명 및 실행일 확정  ⑤ 실행일에 건설사 계좌로 잔금 송금 → 등기 접수·근저당 설정 동시 진행.  이 타임라인을 중도금 회차와 겹치지 않게 맞추는 것이 중요합니다. 3) 승인 기준 핵심 — LTV/DSR, 소득, 기존 부채 잔금대출의...

  아파트를 분양받을 때 계약금만으로는 전체 분양가를 감당할 수 없습니다. 이때 필요한 것이 바로 중도금대출 입니다. 분양대금 중간 부분을 은행이 건설사에 대신 납부해주는 제도로, 실수요자에게는 필수적인 자금조달 수단입니다. 하지만 이 제도는 일반 주택담보대출과 구조도 다르고, 금리·이자납부 방식도 달라 초보자는 헷갈리기 쉽습니다. 이번 글에서는 중도금대출의 개념부터 실행 시기, 이자 계산법, 승인 요건까지 체계적으로 정리해드립니다. 1️⃣ 중도금대출이란 무엇인가? 중도금대출은 계약금(보통 분양가의 10%) 납부 이후 입주 전까지 발생하는 분양대금을 은행이 대신 내주는 제도입니다. 예를 들어 분양가가 6억 원이라면 계약금 6천만 원을 낸 뒤, 나머지 90% 중 약 60%인 3억6천만 원을 여섯 번에 나누어 납부합니다. 이때 건설사와 협약을 맺은 은행이 차주 대신 건설사에 납부하고, 차주는 나중에 은행에 상환하는 구조입니다. 즉, 담보가 완성되지 않은 상태에서 보증기관(HUG나 SGI)이 리스크를 보증하고, 은행이 자금을 집행하는 ‘ 보증부 신용대출 ’ 형태라 할 수 있습니다. 완공 전이므로 등기부 담보가 없고, 건설사 신용과 보증기관의 승인으로 실행됩니다. 이런 구조 덕분에 실수요자는 자금 압박 없이 분양권을 유지할 수 있습니다. 2️⃣ 실행 시기와 절차 중도금대출은 통상 분양계약 후 약 2~3개월 뒤 첫 회차가 시작됩니다. 이후 3~4개월 간격으로 6회에 걸쳐 자동 납부됩니다. 기본 절차는 다음과 같습니다: ① 분양계약 체결 → 계약금 납부 ② 건설사 협약은행 지정 및 대출신청 안내 ③ 차주 신청서 제출 및 신용·소득심사 ④ 보증기관 승인 (HUG 또는 SGI) ⑤ 회차별 자동 납부 및 이자 발생 과거에는 DSR 규제 대상이 아니었지만, 2024년부터는 일부 단지가 개인 DSR 심사를 포함합니다. 특히 분양가 ...

  전매제한은 청약을 통해 공급된 아파트를 일정 기간 제3자에게 팔 수 없도록 막는 제도다. 목적은 두 가지로 요약된다. 첫째, 시세 이하 분양가가 투기의 수단으로 악용되는 것을 차단한다. 둘째, 실수요자에게 공급 기회를 보장한다. 과열 구역에서 당첨 직후 차익 실현이 반복되면 청약 제도의 공정성이 훼손되고, 분양가 산정과 시장 신뢰도에 악영향을 준다. 전매제한은 이러한 왜곡을 최소화하는 안전장치다. 목차 1. 전매제한의 도입 배경과 핵심 개념 2. 전매제한 기간을 좌우하는 변수 3. 청약·대출에 미치는 실제 영향 4. 예외 승인 절차와 체크리스트 5. 실무 사례로 보는 자금계획 포인트 6. 자주 묻는 질문(FAQ) 7. 요약 정리 1. 전매제한의 도입 배경과 핵심 개념 2000년대 이후 분양권 전매가 단기 차익 수단으로 확산되자 정부는 공공택지, 분양가상한제 적용 단지를 중심으로 강한 전매 제한을 도입했다. 핵심은 “당첨 직후 바로 팔 수 없다”는 룰을 통해 투기 수요를 제거하고, 장기 보유와 실거주를 유도하는 것이다. 전매제한은 계약 이후 소유권 이전등기, 임대 가능 여부, 담보권 설정 일정에도 연쇄적으로 영향을 준다. 2. 전매제한 기간을 좌우하는 변수 전매제한은 일률적이지 않다. 지역 규제 상태, 분양가 수준, 공공성 여부에 따라 기간이 달라진다. 일반적인 틀은 다음과 같다. 투기과열지구: 5~10년 조정대상지역: 3~5년 비규제지역: 1~3년 분양가상한제가 적용되면 기간은 최장 10년까지 늘어난다. 공공택지에서 상한제와 거주의무가 함께 적용되면 “전매제한 10년 + 거주의무 5년”과 같이 장기 구속력이 생긴다. 반대로 비규제지역 민간분양은 상대적으로 짧아 1~3년 내 매매가 가능한 사례가 많다. 요약하면, 분양가가 시세 대비 낮을수록, 공공성이 높을수록 기간이 길어진다. ...

  집을 사거나 갈아탈 때 가장 먼저 떠오르는 질문은 바로 “얼마까지 대출이 가능할까?”입니다. 많은 분들이 단순히 집값의 70% 정도로 생각하지만, 실제로는 그렇게 간단하지 않습니다. 은행은 단순히 담보 가치만 보는 것이 아니라, 소득 능력, 부채 현황, 상환 여력 을 종합 평가합니다. 이때 핵심 기준이 되는 것이 바로 LTV(담보인정비율) 과 DSR(총부채원리금상환비율) 입니다. 즉, 내 집의 가치와 내 소득 구조가 함께 작용해 ‘빌릴 수 있는 금액의 한계’를 결정하는 구조죠. 주택담보대출 한도 계산의 기본 원리 대출 한도는 기본적으로 ‘ 담보가치(LTV) ’와 ‘ 상환능력(DSR) ’이라는 두 가지 축이 동시에 작동합니다. LTV는 담보로 잡은 부동산의 가치가 기준이 되고, DSR은 내가 갚을 수 있는 능력을 보여줍니다. 이 두 가지 중 더 보수적인 기준이 최종 한도가 됩니다. 예를 들어 5억 원짜리 아파트를 담보로 잡더라도 소득이 3,000만 원 수준이라면 은행은 원리금 상환 부담을 고려해 대출을 2억 정도로 줄이기도 합니다. 반대로 연소득이 8,000만 원 이상이고 부채가 거의 없다면 LTV 최대치(예: 70%)인 3억 5천만 원까지 대출을 승인받을 수 있습니다. 즉, 한도는 ‘집값이 아니라 나의 재무상태’에 의해 결정된다 는 점이 중요합니다. 또한 은행은 신청자의 소득 형태(급여, 사업, 프리랜스, 임대소득 등)와 신용점수, 상환기간, 금리 변동 가능성까지 함께 고려하기 때문에 같은 조건이라도 은행마다 결과가 다를 수 있습니다. 그래서 실제 대출 한도를 확인할 때는 반드시 2~3곳 이상의 ‘사전심사(한도조회)’를 비교해야 합니다. LTV(담보인정비율)의 실제 적용 방식 LTV(Loan To Value) 는 담보가치 대비 대출 가능 비율을 의미합니다. LTV가 70%라면, 5억 원짜리 주택의 경우 3억 5천만 원까지 대출...

 금리 뉴스가 오를 때마다 가계부는 불안해집니다. 그래서 오늘은 생활과 바로 연결되는 정책, 서민형 안심전환대출 을 진짜 쉽게 정리합니다.  이 상품의 본질은 변동·준고정 주담대 를 장기 고정금리 로 갈아타는 정책형 대환 입니다. 다만 연도마다 기준이 조금씩 바뀌므로, 신청 직전 한국주택금융공사(HF) 와 금융위원회 의 공지를 반드시 확인해야 합니다.  이 글은 정책 이론보다 신청 조건·절차·상환 방식·준비물 , 그리고 실제로 체감되는 현금흐름 관리 에 초점을 두었습니다. 또한  국토부 실거래가 , KB시세 , 홈택스 , 인터넷등기소 , 중소벤처기업진흥공단(중진공) 등 공식 링크 를 연결했습니다. 안내(필수 확인) 2025년 세부 요건과 일정은 공식 공고 이후 확정 됩니다. 신청 전 반드시 HF · 금융위원회 최신 공지를 확인하세요. 민원/상담은 금융감독원 소비자 포털도 참고하세요.   1) 왜 ‘고정금리 대환’이 현금흐름을 지켜줄까 변동·준고정 주담대 → 장기 고정금리 분할상환 . 즉, 금리 변동 위험을 줄이고 매달 납입액을 예측 가능하게 만드는 정책형 대환입니다. 주관은 통상 한국주택금융공사(HF) 이며, 온라인 접수와 협약은행 창구 접수를 병행한 전례가 있습니다.  선정은 종종 선착순 이 아니라 예산 범위 안에서 정렬 기준(예: 주택가격 낮은 순) 을 적용한 사례가 있었고, 접수 혼잡을 막기 위해 출생연도·주택가격 구간별 로 접수일을 분산한 적도 있습니다. 여기서 고정금리 의 장점은 단순히 인상 리스크 회피에만 있지 않습니다.  사업자·프리랜서처럼 수입 변동성이 큰 가구는 월 상환액이 고정될수록 남는 자...